当土地市场进入深度调整期，地方政府如何优化财政收入结构，寻找更可持续的发展动力？一场围绕国有资源、资产、资金的深刻变革，正从湖北、安徽等地悄然兴起，并迅速成为全国性趋势。这不仅是财政管理方式的升级，更是一次关于公共财富如何高效运营的价值探索。

01 什么是“三资三化”？

简单来说，“三资三化”是一套系统性盘活国有存量财富的改革方法论。

“三资”指的是政府手中的三大类“家底”：

• 国有资源：矿产、土地、林业、水利、能源、数据等六大类；

• 国有资产：实物资产、股权、债权、特许经营权、未来收益权等五类；

• 国有资金：各类闲置或低效运转的财政资金。

“三化”则是激活这些“沉睡资产”的三步走路径：

• 资源资产化：将没有明确市场价值的资源（如一片荒山、一个数据接口）通过确权、评估、登记，变成可以计价、交易、抵押的标准资产。

• 资产证券化：把已确权的资产打包，通过发行股票、债券、基础设施REITs等金融工具，变成可以在市场上流通的资本，提前变现未来收益。

• 资金杠杆化：以政府资金为“种子”，通过设立产业基金、PPP合作等方式，撬动数倍的社会资本投入，放大投资效应。

02 为何此时力推？背后的财政逻辑

改革的紧迫性，源于传统“土地财政”模式面临的结构性挑战。随着房地产市场进入深度调整期，依赖卖地收入的地方财政承受着较大压力。然而，民生支出、基础设施建设等刚性需求并未减少。寻找新的、可持续的财政收入来源，成为地方政府优化财力结构的重要课题。

另一方面，巨量的国有“三资”长期处于沉睡或低效状态。据公开报道，湖北省曾对约21.5万亿元国有资产进行清查，发现其中部分资产未被充分利用。将这些“死资产”变成“活资本”，不仅能缓解财政压力，更是提升经济整体运行效率的关键。

从数据上看，改革已初见成效。据公开报道，2024年，湖北省通过盘活“三资”累计撬动资产资源3708亿元，有力支撑了经济增长。同年，该省国有资源（资产）有偿使用收入同比增长约60%。吉林省2025年前三季度相关收入也大幅增长59.9%。这证明，“三资三化”正在成为地方优化财政结构的重要探索方向。

03 如何落地？湖北的“三变”与“四则”

作为改革的先行者，湖北探索出了一套可复制的操作指南，其核心可概括为“三变”理念和“四则”方法。

“三变”核心理念：一切资源可以变资产，一切资产可以变资本，一切资本可以转变用于稳增长、防风险、保民生。

“四则”操作指南：针对不同资产，灵活运用“能用则用、不用则售、不售则租、能融则融”四种方式。这就像处理家庭闲置物品：能自己用的就不卖，能卖个好价钱的就不租，能租出去的就不闲置，能抵押融资的就灵活运用。

具体操作上，湖北要求对全省的“三资”进行全面的“确认、确权、确值”，摸清家底。例如，将符合条件的探矿权注入相关国企，直接增强了企业的资本实力和竞争力。

04 改革的价值与深远影响

“三资三化”的意义不仅在于缓解当前的财政压力，其更深层的价值在于推动政府治理模式和经济发展逻辑的转变：

• 财政转型：推动地方政府探索从依赖“土地财政”向运营“股权财政”和“资产财政”转型，培育更健康、多元的财政收入结构。

• 治理升级：促使政府角色从“行政管理者”向“公共资产运营者”转变，提升资源配置的市场化水平和专业化能力。

• 风险化解：为化解地方政府债务风险提供了新的工具箱。通过盘活优质资产产生现金流或直接变现，可以部分替代借新还旧，实现“以资产化债”。

• 经济激活：将沉睡的国有资产导入市场，可以吸引社会资本，带动相关产业发展，为经济增长注入新动能。

05 实操路径：从“摸清家底”到“资本增值”的四步走

从各地的实践来看，一个清晰的、可执行的路径至关重要。我们可以将其概括为“摸清家底、分类施策、市场运作、风险防控”四个关键步骤：

第一步：全面清查，摸清家底这是所有工作的起点。需要对辖区内的国有资源、资产和资金进行一次彻底的“大体检”。例如，对党政机关、事业单位和国有企业的闲置房产进行地毯式排查，建立详细的台账。湖北的改革正是从对全省国有资产的系统清查开始的。

第二步：科学分类，精准施策在摸清家底的基础上，根据资产的性质、状态和潜力进行分类。对于不同类型的资产，采取不同的盘活策略。例如，对于符合变现条件的房产，可以鼓励出售或拍卖；对于不宜出售但能产生稳定现金流的资产（如高速公路收费权），则可以考虑出租或发行REITs。

第三步：市场运作，价值发现这是“三化”的核心环节。通过搭建统一的国有资产交易平台，引入第三方专业评估机构，确保资产处置公开透明、定价公允。然后，灵活运用“用、售、租、融”等多种市场化手段，将资产推向市场。例如，武汉东湖高新区将光谷软件园等产业园区的租金收益权打包，成功发行了湖北省首单科技园区REITs，实现了“资产变资本”的跨越。

第四步：全程监管，防控风险在盘活过程中，必须建立全生命周期的风险防控体系。要严防国有资产流失和隐性债务风险。同时，对于水、电、景区门票等涉及民生的公共服务类资产，在市场化运营时要建立价格调控和民生保障机制，平衡好经济效益和社会效益。

06 从湖北经验到全国实践

湖北的模式正在被更多省份借鉴。安徽印发了《推进“大资产”统筹管理总体工作方案》，系统性盘活八类资产、五类资源和两类资金。沈阳等地则通过举办专题培训，推动金融活水注入“三资三化”新赛道。

当然，改革也面临挑战。如何防止在盘活过程中造成国有资产流失？如何平衡短期变现与长期价值？如何建立公允的资产定价和交易机制？这些都是需要在实践中不断探索和完善的课题。

可以预见，“三资三化”将成为未来一段时期深化国资国企改革、优化地方政府财力结构的重要抓手。它不仅仅是一场资产的“唤醒”运动，更是一次关于公共财富观念、政府职能和经济发展模式的深刻重塑。对于企业和投资者而言，这其中也蕴藏着巨大的市场机遇。读懂“三资三化”，或许就能更好地理解中国经济发展中的一个重要新脉络。