国家层面构建了“顶层规划+专项意见+年度部署+要素约束”的完整政策框架，为盘活工作提供刚性支撑与方向指引。

在核心政策层面，2022年国办发〔2022〕19号文作为纲领性文件，明确重点领域、区域与盘活方式，确立存量与新增投资良性循环的目标；2025年“十五五”规划纲要将存量盘活提升至国家战略层面，提出摸清资产底数、锁定低效用地与房产、推动REITs常态化发行、行政事业资产共享等六大突破，首次将资产证券化写入五年规划；2026年政府工作报告聚焦存量商品房盘活、城市更新、财政存量资源利用，强化“当家理财”理念；自然资源部2026年38号文建立“新增建设用地与存量盘活挂钩”机制，实行“盘活一亩、新增一亩”刚性约束，倒逼地方推进存量工作。

地方层面同步跟进，湖北推出国有“三资”管理改革，四川明确“资源资产化、资产证券化、资金杠杆化”原则，形成“能用则用、不用则售、不售则租、能融则融”的实操路径，全国层面形成上下联动的政策落地格局。

二、存量资产盘活的全流程实施路径

存量资产盘活遵循“盘资产—谋项目—找资金—选模式”的四步闭环逻辑，实现从资产梳理到价值提升的全周期管理。

（一）盘资产：摸清家底，精准画像

全面盘点自然资源、基础设施、经营权、公共服务、不动产等各类资产，拓展林权、水权、停车经营权、光储充经营权、智慧路灯经营权等新型权益，建立完整资产台账，明确权属、规模、现状与潜在价值，为后续盘活奠定产权基础。权属清晰是盘活的首要前提，只有完成确权、无纠纷的资产，才能顺利进入市场化运作环节。

（二）谋项目：价值重塑，靶向策划

摒弃简单变现思维，转向需求驱动的项目谋划，紧扣政策导向与本地痛点，将存量资产转化为符合政策支持、满足市场需求的优质项目。重点对接生产性服务业与生活性服务业两大方向：生产性服务业领域，将闲置厂房、楼宇改造为智慧物流、数字经济、节能环保、科技服务、商务服务载体；生活性服务业领域，把闲置物业、公共空间转化为养老托育、体育健身、文化旅游、社区便民设施，实现资产功能升级与社会价值双赢。

（三）找资金：多元拼盘，精准匹配

根据项目收益属性构建差异化资金方案，形成财政资金、专项债、政策性金融、市场化融资的组合体系：纯经营性项目采用“自有资金+银行贷款”；收益较好项目搭配“自有资金+政策性金融工具+贷款”；准公益性项目以“自有资金+专项债+贷款”支撑；公益性项目依托“财政预算+专项债”保障；重大公益项目整合“财政+政策性金融+专项债”。政策性银行聚焦资产购置、并购、PPP模式提供中长期贷款，核心审查资产可确权、可经营、可变现三大要点。

（四）选模式：合规创新，长效运营

依托政策许可形成多元化盘活模式，覆盖REITs、PPP新机制、产权交易、资产置换、有偿使用、改造转型等类型。基础设施REITs实现常态化发行，覆盖交通、能源、市政、仓储物流、租赁住房、城市更新等15大领域，成为存量资产资本化、证券化的核心工具；PPP新机制聚焦使用者付费项目，以TOT、ROT为核心，优先支持民营企业参与，严禁新增隐性债务；市政公共资源有偿使用规范停车、广告、冠名权等收入管理，全部通过公开竞争方式出让，收入上缴财政；产权交易、资产并购等模式实现国有资产市场化流转，确保保值增值。

存量资产盘活需坚持系统性思维，兼顾合规性、市场化与长效性。在整体层面，要统筹存量与增量，将资产盘活与国企转型、产业布局、招商引资协同推进，实现资产、资金、产业良性循环；在项目层面，推动金融机构提前介入谋划，组建政府牵头的融资专班，简化行政审批流程，保障融资快速落地；在运营层面，摒弃“一卖了之”的短期思维，以长效运营实现资产持续增值，兼顾经济效益与公共利益。

同时，盘活工作必须坚守合规底线，严格遵循国有资产处置、特许经营、财政管理等规定，杜绝隐性债务风险，确保资产流转公开透明、收益合理分配，真正实现“盘活存量、用好增量、提升效益、防范风险”的目标。

存量资产盘活是新时代我国经济发展方式转变的重要突破口，连接财政安全、投资增长、产业升级与民生改善。在政策持续加码、模式不断创新、资金渠道拓宽的背景下，各类主体需把握“摸清底数、精准策划、资金适配、模式合规、长效运营”的核心逻辑，将沉睡的资产转化为流动的资本、增值的财富、发展的动能。