城市更新项目推进中，资金筹措是核心环节。2026年下半年，中央层面在财政、金融、资本三个维度同步发力，为城市更新提供了多元化的资金支持。对于地方国企和平台公司而言，如何将这些资金合规地组合到同一个项目中，是当前项目谋划的关键命题。

一、资金端：2026年城市更新三大资金来源

过去做城市更新，资金渠道相对分散。2026年以来，中央层面在财政、金融、资本三个维度同步完善了政策框架。

第一张：财政直接支持。 据国家发展改革委固定资产投资司在2026年6月8日国务院政策例行吹风会上介绍，2026年中央预算内投资专门设立“城市更新专项”，规模970亿元，重点支持城镇老旧小区、城市危旧房改造，惠及居民约800万户；另有1600亿元超长期特别国债，专门用于城市燃气、排水、供水、供热的地下管网改造。（数据来源：2026年6月8日国务院政策例行吹风会）

第二张：金融补缺口。 2026年8月28日，金融监管总局、住房城乡建设部印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕7号），首次为城市更新设立“项目贷款”这一独立品种，对准入条件、用途边界、还款来源、资金闭环管理作出明确规定，为银行开展相关业务提供了制度依据。

第三张：资本管退出。 2026年8月28日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或作为REITs扩募资产。这意味着城市更新项目从“投进去”到“退出来”，有了规范化的资本通道。

此外，2026年新型政策性金融工具总规模达8000亿元，重点支持城市更新、交通物流、低空经济等领域。财政、金融、资本三方面资金，今年首次形成了较为完整的政策拼盘。

二、项目端：资金拼盘搭建的方法与合规要点

资金渠道明确后，项目能否过审，关键在于资金拼盘的合规搭建。从项目谋划视角看，一套可行的资金组合方案通常包括以下层次：

中央预算内投资/特别国债：做“锚”。 解决公益性部分——管网、危房、老旧小区等，靠政府投资补助或资本金注入打底。

专项债：做“杠杆”。 对应有收益的基础设施，但需注意土地收入占比不宜超过50%，且不得写入财政兜底条款。

政策性金融+项目贷款：做“长钱”。 匹配建设期现金流，按《城市更新项目贷款管理办法（试行）》要求做好资金闭环管理。

REITs：做“退出”。 把建成运营的资产证券化，回笼资金再投下一个项目。

从项目审核实践看，还款来源的清晰性与合规性是城市更新项目获得融资支持的关键前提。此外，红线必须绷紧：城市更新贷款不得新增地方政府隐性债务、不得用于缴纳土地出让金、不得接受任何形式的政府隐性增信。

三、平台端：融资平台转型与资产运营

所有资金最终都要落到实施主体上。对于平台公司而言，有一道明确的时限要求：根据《关于规范退出融资平台公司的通知》（150号文），2027年6月底前，融资平台必须退出名单、剥离政府融资功能。截至2025年底，全国已有超82%的融资平台实现退出。

平台公司的转型方向较为明确：实体化、资本化、运营化。 具体而言，把特许经营权、管网、停车、园区、保障性租赁房等能产生“使用者付费”的资产，装入运营主体，形成稳定现金流——这既是专项债过审的“收益闭环”前提，也是未来发行REITs、做扩募的底层资产。

以广西为例，当地鼓励区属国企、属地国企牵头设立“城市更新基金”，推动符合条件的项目发行REITs、资产证券化。REITs不仅是退出通道，也是平台公司从“建设者”向“运营商”转型的重要工具。

四、案例参考：山西“政策+金融”清单对齐做法

以山西为例，山西省住房和城乡建设厅与国开行山西省分行联合发文（晋建设字〔2026〕97号），将支持范围拆分为八大类：既有建筑改造利用、“三区一村”更新改造、建设完整社区、完善城市功能、优化城市道路交通设施、城市基础设施建设改造、修复城市生态系统、保护传承城市历史文化。每一类对应国开行的贷款支持逻辑。

这一做法的启示在于：地方在谋划项目时，可先将本地项目按政策口径重新归类，归类清晰后，资金渠道的匹配效率会显著提升。

五、落地建议：五项可着手推进的工作

1. 对照“三张钱”梳理项目。 将970亿元中央预算内投资、1600亿元特别国债管网资金、8000亿元政策性金融工具对照本地项目，逐个标注“可申报”方向。

2. 按八大领域重排项目库。 参照山西口径，把存量项目按政策清单重新归类，缺哪类补哪类。

3. 收益闭环前置。 把管网、停车、园区等资产装入运营主体，专项债土地收入占比控制在50%以内，不写财政兜底。

4. 吃透《城市更新项目贷款管理办法》。 按“资金闭环+还款来源”重构融资方案，避免依赖平台信用兜底。

5. 倒排平台转型时间表。 对照2027年6月时限，推进平台退出与实体化转型，具备条件的资产可着手培育REITs。