“三资”指国有资源、国有资产、国有资金，“三化”是通过市场化手段将其转化为可增值可流动、可放大的资本，核心是变“静态存量”为“动态增量”。

“四则四式”是针对国有资产（尤其是闲置、低效资产）的具体处置策略，核心是“物尽其用、效尽其优”，根据资产状态选择最优运营方式，避免资源浪费。

国务院办公厅2022年发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，作为响应，国家发展改革委在2022年年底组织征集和评估筛选了24个盘活存量资产扩大有效投资典型案例。据此，我们通过结合相关案例，对存量资产盘活常见的方式及模式等进行梳理，以期同业人士参考。

存量资产盘活作为一项系统性的工程，在区分资金、资产、资源（以下统称“存量资产”）的属性及经营状况的基础上，把资产“盘”起来，摸清家底，这是进行存量资产盘活的第一步。在此基础上，分门别类建立台账，并根据资产的实际情况分别匹配相应的盘活路径。其中，资金可粗略划分为现金及金融类资产（债权、股权）；资产根据经营及收益情况可区分为收益类资产、低效资产以及无效类资产；资源则包括自然资源、公共资源等，注意其交易需要通过产权交易所、公共资源交易中心等交易平台进行。具体内容可参考下图所示：

对于存量资产盘活而言，盘是第一步，使资产真正“活”起来才是重中之重。在国家发展改革委公布的24个盘活存量资产扩大有效投资的典型案例中（相关内容如下表所示），盘活存量资产的方式主要包括盘活存量资产与改扩建有机结合、挖掘闲置低效资产价值、发行公募REITs、特许经营、发行资产支持专项计划（商业票据）、产权交易、作价入股、土地置换及产业导入综合开发、市场化债转股、兼并重组等。除此之外，实操中还包括通过地方AMC等收购和处置不良、低效资产；Pre-Reits基金等方式。

2025年10月，湖北省省长李殿勋在武汉部署国有“三资”管理改革，提出“一切国有资源尽可能资产化、一切国有资产尽可能证券化、一切国有资金尽可能杠杆化”的三项原则。

这项改革正在让沉睡的国有资源变成流动的资本，“三资三化”提法也因此引发广泛关注。湖北“三资三化”改革（资源资产化、资产证券化、资金杠杆化）的深层逻辑，核心在于‌破解地方政府“资金荒”与“资产沉睡”并存的矛盾‌，通过市场化手段激活存量资源，重构地方财政和发展模式。其深层逻辑可从三个维度解析：

一、‌财政转型：从“土地依赖”到“资本运营”‌

‌背景困境‌：传统“土地财政”难以为继（房地产下行、土地出让收入锐减），叠加地方债务压力，亟需新财源。

‌破局路径‌：

➠ ‌资源资产化‌（确权登记、价值显化）：将过去“无价无市”的自然资源（山林、水库、砂石）、行政资产（办公楼、停车场）、特许经营权（充电桩、广告位）等转化为可计价、可交易的资产，形成新财政基础。

➠ ‌资产证券化‌（流动性激活）：通过REITs、ABS等工具将长期资产（如产业园、高速公路）的未来收益提前变现，破解政府“有钱建设、无钱运营”困局。逻辑本质：将“沉睡资源”变为“现金流”，构建可持续的地方财政循环体系。

二、‌债务化解：以“资产信用”替代“政府信用”‌

‌关键矛盾‌：地方政府融资受债务红线约束，但基建/民生项目仍需资金支持。

‌创新机制‌：

➠ ‌资金杠杆化‌（四两拨千斤）：以少量财政资金为“种子资本”，通过PPP、产业基金、担保增信等方式撬动社会资本（如湖北10亿国资撬动40亿社会投资）。

➠ ‌证券化隔离风险‌：将项目资产打包发行证券，实现风险与政府资产负债表剥离，避免直接增加负债。逻辑本质：用市场化的资产收益权融资替代传统政府借贷，在控债务前提下“腾挪”发展空间。

三、‌发展升级：推动资源向高效领域流动‌

‌结构性痛点‌：大量国有资源闲置（如低效厂房、闲置土地），而新兴产业、基建短板缺乏要素支持。

‌改革抓手‌：

➠ ‌“能用则用、不用则售”‌：强制清退低效占用资产，通过产权交易市场盘活给高效主体（如闲置园区改造为科创基地）。

➠ ‌证券化定价发现‌：市场交易倒逼资产价值重估（如污水处理收益权ABS发行需第三方评估），促进资源配置优化。逻辑本质：以金融手段打破资源固化，推动要素向新质生产力领域聚集。

‌争议与挑战的深层动因‌

‌“变卖国资”质疑‌：

官方逻辑：并非简单出售，而是通过“资产流转—资本增值—再投资”实现国有资本保值增值（如资产证券化后政府仍保留控股权）。

风险点：若资产定价过低或监管缺位，可能导致公共利益流失。

‌金融化险‌：

证券化产品依赖底层资产收益稳定性（如产业园REITs需持续满租），经济波动可能引发兑付危机。

‌执行难度‌：

资源确权涉及多部门协调（如自然资源、国资、财政），历史遗留问题可能阻滞资产化进程。

‌结论：三重逻辑的统一‌

湖北改革的深层逻辑实为 ‌“财政可持续—债务可控—发展提质”的三维驱动‌：

‌资源资产化‌解决“钱从哪来”（基础）→ ‌资产证券化‌解决“钱怎么来”（路径）→ ‌资金杠杆化‌解决“钱如何增效”（目标），最终构建‌“资源—资本—产业”‌ 的正向循环，为地方高质量发展探索新范式。其成败关键在于能否建立市场化定价、风险隔离与公共利益平衡机制。

“三资三化”落地案例